De nouveaux secrets de richesse à connaître, comprendre, assimiler et appliquer et les voici:
– L’effet de levier consiste à utiliser un bras de levier le plus long possible sans que l’objet à soulever soit lourd et qu’il ne cède. En investissement immobilier, la durée idéale du prêt est de 20 ans afin d’obtenir un cashflow facile sans une augmentation importante du coût de crédit.
– Pour dégager du cashflow chaque mois, il faut savoir réfléchir à la meilleure stratégie d’exploitation comme en collocation ou saisonnier, la meilleure stratégie de marché comme acheter des T3 s’il y a un surplus de T2 pour profiter de la pénurie et louer plus cher, la meilleure stratégie de travaux pour valoriser le bien tout en créant du déficit sans impôts, la stratégie à l’achat sur le marché caché des agences immobilières, marchands de biens et notaires.
– Investir sur une durée plus longue permet de faire baisser le taux d’endettement voire de l’effacer ou d’accroître sa capacité d’emprunt afin de réinvestir plus vite. Aussi en mode fiscal au réel, il est possible encore de réduire le montant du taux d’intérêt grâce à la déduction des intérêts d’emprunt.
– Faire des travaux par des artisans en locatif valorise un bien et permet aussi de réduire ses impôts à hauteur de sa tranche marginale pour chaque euro dépensé.
– Les banques quand elles calculent le taux d’endettement sur du locatif ont le choix d’appliquer la compensation des loyers ou non. Dans le premier cas, elles déduisent en soustrayant du montant de prêt mensuel, l’équivalent de 70% des loyers et dans le deuxième cas, ses loyers pondérés sont ajoutés aux autres revenus.
▪ CAS 1:
– Crédit mensuel= 400€
– Loyers pondérés à 70%= 500€×0,70 donc 350€ avec comme exemple 500€ de loyers hors charges mais cela peut aussi être 600€ ou 800€ de loyers..
– Revenus mensuels (salaires, entreprises..)= 2 000€
Résultat:
▪ 400€-350€= 50€
▪ 50€/2 000€= 0.025 donc 2.5% de taux d’endettement en multipliant par 100.
– Pour 600€ ou 420€ (pondérés de 70%) de loyers hors charges mensuels, cela donne:
▪ 400€-420€= -20€
▪ 20€/2 000€= 0,01 donc 1% non pas de taux d’endettement mais de capacité d’emprunt supplémentaire.
▪ CAS 2:
▪ 400€/(2000€+350€)=
▪ 400€/2 350€= 0,17 donc 17% de taux d’endettement en multipliant par 100.
– Pour 600€ ou 420€ de loyers (70%) cela donne:
▪ 400€/(2000€+420€)=
▪ 400€/2 420€= 0,16 donc 16% de taux d’endettement.
La première méthode de calcul est plus avantageuse et dépend des banques, du conseiller, du projet et de vos arguments.
– Négocier la gratuité des remboursements anticipés au lieu de payer 3% du capital restant dû ou 6 mois d’intérêts et/ou la double mensualité une fois l’an (13 au lieu de 12) permet sur du locatif ou de la résidence principale de réduire significativement le coût du crédit, des intérêts et de l’assurance emprunteur qui diminue à chaque remboursement.
– Le coût des intérêts payés et de l’argent est tellement peu élevé, qu’il vaut mieux rester locataire et emprunter pour investir au lieu de vouloir chercher la sécurité qui appauvrie au fil du temps.
– Un salarié paie en moyenne 23% de prélèvements sociaux sur salaire et n’a que 10% d’abattement fiscal tandis qu’un investisseur immobilier paie 17,2% de prélèvements sociaux et bénéficient d’un abattement de 30, 50, 70 ou 100% en fonction du choix d’investissement (non meublé, meublé, saisonnier, réel, sci..).
– Le prélèvement à la source sur salaire se fait chaque mois sur les revenus du travail et peut se faire chaque trimestre pour les revenus locatifs. Les entrepreneurs ont aussi le choix d’être imposés qu’en fin d’exercice après bilan.
– En bourse, il existe des Etf sur plus de 1 600 entreprises différentes et ceci à des coûts de droits d’entrée de moins de 10€ comme de type Lyxor Core MSCI World sur comptes titres. Cela est une bonne manière de rentrer sur le marché des actions S&P 500 et tout en payant très peu chers. De plus, il s’agit d’un tracker capitalisant qui réinvestis automatiquement les dividendes.
– Se former reste la clé et manifester son désir doit se trouver à l’intérieur de soi et sans besoin de trouver le temps de réclamer son dû après y avoir contribué soi même indirectement. La personne riche ne cherche pas d’excuses mais trouve des solutions.
