De nouveaux secrets de richesse à connaître, assimiler et appliquer:
- Prendre son propre notaire dans l’achat d’un bien immobilier permet de mieux défendre ses intérêts et obtenir les conseils avisés comme pour éviter de payer l’acompte.
- Pour le calcul de sa capacité d’emprunt, il faut additionner tous ses revenus (travail, locatifs).
En ce qui concerne ceux du travail, ils se basent sur le net après impôts (faciles à calculer aujourd’hui grâce au prélèvement à la source).
Les revenus locatifs eux sont pondérés à 70% (charges copropriété, taxe foncière, assurance, vacances locatives, travaux..). Comme 3 500€ pour 5 000€/an. Il faut y déduire de 3 500€, les impôts et prélèvements sociaux. Selon que l’on soit au réel ou non et en meublé ou non, le résultat n’est pas le même.
Par exemple en meublé micro bic, il faut prendre 5 000€ multiplié par 50% ce qui fait 2 500€ et avec une TMI de 30% cela donne 750€ à déduire de 2 500€ et 17,2% de prélèvements sociaux donc 430€ pour arriver à un résultat de 2 500€-750€-430€= 1 320€.
Cette somme doit se déduire de 3 500€ (revenus locs pondérés de 70%) donc pour un résultat de 2 180€.
Si on y ajoute admettons 25 000€ de revenus du travail à l’année avec déduction forfaitaire de 10% donc 2 500€. On obtient 22 500€×0,7 si TMI à 30% ce qui donne 15 750€. Il faut y additionner 2 180€ pour obtenir 17 930€.
Afin de connaître sa capacité d’emprunt, il suffit de ramener cela au mois en divisant par 12 donc 1 494€ et comme la banque applique généralement un taux d’endettement de 33% max alors on obtient 493€.
Sur 20 ans, la capacité d’emprunt maximum s’élève à 493€×12 mois×20 ans donc à 118 338€.
Cela aide à trouver les biens qui correspondent à ce que l’on souhaite et sans se trouver bloqué par la banque en ajustant aussi ses arguments de négociation.
- Une bonne capacité d’emprunt implique de ne pas avoir d’autres prêts de type personnel, consommation, automobile, vacances… Tout cela prend de l’argent chaque mois de votre compte et quand il s’agit d’investir aussi bien pour soi que pour les autres, il faut assainir ses comptes.
- Rien empêche en revanche, quand il faut acheter un téléphone de le payer dans son forfait chaque mois au lieu de tout sortir d’un coup comme pour acheter un téléviseur ou ordinateur, de pratiquer le différé sur 3 ou 4 mois si l’on sait que l’on ne va pas investir d’ici là.
En revanche, pour des vacances que l’on paie pendant un an ou une voiture pendant 5 ans, il vaut mieux s’en passer ou patienter le temps d’obtenir les fonds nécessaires pour payer en cash.
- Un bon moyen de calculer un projet d’investissement locatif viable avec un bon rendement et surtout un cashflow positif consiste à utiliser le site Rendement locatif. Il est aussi téléchargeable sur le Play Store ou Apple Store.
- Il y a possibilité d’ouvrir en doublon plusieurs comptes comme un compte de dépôts dans une même banque ou plusieurs banques, un compte sur livret, une assurance vie ou un compte titres. Ceci permet de différencier le but et la fonction de chaque comptes comme un pour les revenus et un pour les dépenses, un pour les travaux ou de l’apport etc.. De plus, sur une assurance vie ou compte sur livret, on peut comparer les taux de rémunération chaque année. Enfin, c’est une bonne façon de montrer une image propre de ses comptes qui s’alimentent chaque mois auprès de sa banque ou de nouvelles banques et afin d’obtenir un prêt immobilier plus facilement.
- Certaines banques prennent jusqu’à 80% de revenus locatifs au lieu de 70% en cas d’assurance loyers impayés souscrites. De plus, il est toujours possible de la négocier dans les frais de gestion locative de l’agence immobilière.
- Formaliser par écrit à l’aide d’un carnet de note, d’un outils informatique ou par le biais d’un blog facilite la cristallisation ou réalisation concrète de tous ses objectifs.
