Quand on investit dans un fond immobilier ou boursier, il est important de comprendre et maîtriser certains principes fiscaux dans le but de tirer cela à son avantage.
Par exemple, quand il s’agit de faire une plus value seule le faite d’être propriétaire permet de ne pas avoir d’impôt à payer.
En revanche, pour une résidence secondaire ou locative une imposition sur le revenu de 19% est calculée en plus des prélèvements sociaux de 15.5%.
L’une des manières donc de bénéficier d’un investissement sur une résidence principale consiste à acheter un bien à un prix avantageux et en le négociant au départ ou qui nécessite des travaux pour les déduire aussi sur la déclaration d’impôts et de le revendre à un prix plus élevé.
Dans le deuxième cas, quand on effectue un investissement locatif, on passe donc souvent par un crédit et celui ci coûte plus cher durant les 5 premières années c’est à dire que la banque se rémunère le plus au début sur les taux d’intérêts en pourcentage et qui ne sont pas couverts par l’assurance du prêt.
Pour elle, cela lui sert de garantie ce qui signifie qu’elle est sûre de récupérer au moins 90% de ses intérêts dès le début et aussi en tant qu’acheteur, il s’avère bénéfique de déclarer ceux ci sur son avis.
Il faut donc choisir un mode d’imposition au réel si le montant des charges et/ou travaux dépasse la déduction de 30 ou 50% des loyers en non réel afin de déduire plus de charges en fiscalité comme sur les intérêts d’emprunts, travaux, taxes foncières, charges de copropriété…
Puis au bout de la quatrième ou septième année et si votre crédit immobilier n’est pas encore remboursé en totalité de passer en mode forfaitaire car là les intérêts diminuent et donc, la marge dégagée reste souvent plus avantageuse au global en micro bic ou foncier qu’avec le premier.
Rajouter avec une assurance retraite permet de déduire encore davantage ainsi que celle de l’entreprise.
Pour un PEA (Plan d’Epargne en Actions) les avantages se font au bout de la cinquième année et puis de la huitième année.
En effet, celui ci a fiscalement deux avantages:
– l’exonération d’impôt sur les plus-values : les impôts sur les plus-values en droit commun connaissent, en dehors du PEA, une taxe de 27 %. 16 % sont véritablement des taxes et 11 % sont des prélèvements sociaux CSG et CRDS. Le PEA ne connaît pas quant à lui cette taxe de 16 % mais est désormais soumis aux 11 % de prélèvements sociaux.
– l’exonération d’impôt sur le revenu : les dividendes et plus values normalement soumis à l’impôt sur le revenu se trouvent dans le cadre fiscal du PEA totalement exonéré d’impôt sur le revenu.
En revanche, il est à noter que le PEA ne permet plus, depuis la loi fiscale 2005, la restitution par l’administration de l’avoir fiscal.
Les conditions de ces exonérations:
Ces avantages fiscaux ne s’appliquent que si aucun retrait, même partiel, n’est effectué durant les cinq premières années du plan à compter du premier versement.
A défaut, les retraits ou rachats sont taxés selon leur date de réalisation :
– taxation avant deux ans: pour un horizon de placement inférieur à deux ans, les plus-values et dividendes seront taxés aux taux de 22.5 %, plus les 11 % de prélèvements sociaux.
– taxation avant cinq ans: ces retraits sont taxés dans le cadre de l’impôt sur les plus values à 27 %. Les plus-values sont constituées en réalité des dividendes et des plus-values sur titre, soit la différence entre les sommes investies et la somme à la sortie.
– taxation après cinq ans: à partir d’un horizon de placement de 5 ans, les revenus et plus-values sont totalement exonérés de l’impôt sur le revenu. Cependant, depuis le 1 juillet 2004, les plus values sont soumises aux prélèvements sociaux de 11 %.
– après 8 ans: le titulaire du PEA a la possibilité soit de sortir en capital, soit de sortir en rente. Cette rente ne sera pas soumise à l’imposition sur le revenu. En outre, des retraits partiels peuvent être effectués sans entraîner la clôture du PEA. Les prélèvements sociaux sont dégressifs en fonction de la durée de détention.
Voilà donc quelques exemples à prendre en considération quand on décide d’investir mais il y en a biens d’autres à connaître comme de passer de la location nue à meublée, d’effectuer des travaux ou acheter au travers d’une SCI (pour réduire de moitié) ou choisir des courtiers sur internet..
Toutefois, un PEA combiné avec de l’immobilier en achat revente et/ou sur du locatif meublée font tout à fait l’affaire pour atteindre rapidement sa liberté financière..
