Dans cet article, il est cité plusieurs moyens utilisés pour contrer le refus de la banque de vous prêter de l’argent dans le cadre de l’investissement locatif.
Avant toute chose, ce qu’il faut souligner c’est que connaître les limites à ne pas franchir ne signifie pas qu’elles sont réellement infranchissables.
Aussi, ce n’est pas parce qu’une personne a pu réaliser une démarche borderline sans se faire prendre, que ça va être pareil aussi pour vous.
Néanmoins connaître les limites comme de manière générale, les différentes règles et lois sociales facilite sa capacité à devenir plus avisé afin d’utiliser le système à son avantage et non l’inverse.
Une première façon de contourner un peu les critères parfois limitatifs et contraignants du système bancaire notamment pour le calcul de son taux d’endettement consiste à présenter son projet comme une résidence principale.
En étant déjà locataire, il s’avère possible de dire que l’on souhaite acheter sa résidence principale pour y vivre et en vérité, c’est pour réaliser un investissement locatif rentable avec emprunt sur du long terme comme à 25 ans avec un bon taux et tout en restant soi-même locataire.
La banque qui vous prête ne risque pas de vous en vouloir si votre opération génère des bénéfices tous les mois.
Un deuxième degré de risque, c’est quand on décide soit de présenter de futurs loyers charges comprises au lieu de hors charges ou artificiellement surévalués par rapport à la réalité.
Bien sûr si l’on sait que l’on gagne dans tous les cas de figure de l’argent et que ça permet juste de faire passer un achat plus facilement, le jeu en vaut certainement la chandelle.
Un troisième degré de risque se joue lui sur la durée raccourcie entre 2 investissements immobiliers de moins d’un an. Imaginons que l’on ai déjà réalisé un achat pour sa résidence principale qui nous a endetté à 25% et un autre investissement locatif qui lui nous endette de 5% selon la méthode de compensation des loyers. On arrive presque au seuil de 33% et la banque peut refuser de nous accorder un nouvel emprunt même avec la prise en compte des revenus.
Il suffit que l’investissement réalisé soit inférieur à une année par rapport aux biens précédents dans une autre banque. La banque ne les voit pas apparaître sur l’avis d’imposition donc pour elle, vous ne possédez pas de biens ou qu’un seul bien c’est à dire la résidence principale mais il peut aussi s’agir d’un bien locatif. Banco, elle vous prête et vous continuez votre chemin.
Un quatrième degré de risque va être de faire passer deux dossiers de demande de prêts dans deux banques différentes dans le même délai ou non et avec deux types de garanties différentes comme un avec la caution et l’autre le privilège du prêteur de denier ou la caution avec l’hypothèque ou encore celle ci avec le denier.
Cela fonctionne car il ne peut y avoir de croisement entre une caution et une hypothèque ou le prêteur de denier avec l’hypothèque. Il s’agit de 3 types de garanties de prêt pour la banque différents et qui n’ont pas de lien les uns avec les autres.
Un cinquième degré de risque et sûrement le moins conseillé de tous repose sur la cavalerie ou illusion bancaire. Ce systeme consiste à camoufler des prêts existants par d’autres prêts et afin de rembourser le précédent. Dans le cadre du locatif, elle est surtout utilisée pour réaliser plusieurs prêts croisés dans plusieurs banques à différentes périodes et surtout, avec des organismes de caution différents et en changeant sa domiciliation de revenus.
Pour que cette stratégie soit vraiment efficiente, il faut plutôt partir sur une analyse de marché sur un immeuble de rapport de 4 studios par exemple où l’on a une première banque où l’on reçoit son salaire, une ou deux autres banques avec un bien locatif assuré sur un organisme de caution et l’autre sur une hypothèque par exemple et ouvrir encore deux autres banques pour répartir l’achat des deux biens pour chacune des deux banques et avec un organisme de caution à chaque fois encore différent.
Toutefois, le danger principal des prêts croisés au delà de s’endetter de façon excessive avec impossibilité de rembourser en cas de travaux importants à payer ou de vacances locatives trop longues, c’est de devoir rembourser au final le reste des emprunts contractés dans toutes les banques souscrites car il y a une recherche de croisement bancaire effectuée afin de savoir si l’emprunteur ne cache pas d’autre prêts ailleurs.
Pour minimiser ce risque, il vaut mieux prendre son temps, refuser la domiciliation de ses salaires ou encore investir dans des banques à l’étranger.
Nous avons vu dans les grandes lignes, les différentes limites possibles du système d’emprunt bancaire. Cela ne doit pas pour autant, vous freiner mais vous aider à mieux savoir utiliser vos savoirs et connaissances pour réussir à affiner plus facilement ce que vous pouvez ou non faire et de quelle façon pour vous amener vers votre objectif.
