Dans le domaine de l’investissement immobilier locatif, il existe plusieurs façons simples d’éviter les impayés de loyers.
Déjà il faut savoir que cela représente environ 3% des cas et dans ceux ci, beaucoup de locataires paient leur loyer mais avec du retard et qui n’est pas délibéré.
– La première façon pour éviter les risques de non paiement de loyers consiste à louer de petites surfaces pour 1 personne entre 9 et 20m2 en meublé ou saisonnier.
Il s’avère plus facile d’expulser un seul locataire qui ne paie pas que plusieurs et en meublé, le bail reste d’une durée d’1 an. Le saisonnier comme sur Booking ou Airbnb donne l’avantage de se voir payer par le site avant l’entrée dans les lieux mais cela n’évite pas les dégradations d’où l’importance de l’assurance avec prise en charge possible et qui dépasse 100% des dommages si déclaration en dégâts des eaux..
– La deuxième façon sûre de couvrir son investissement consiste à louer à des étudiants et de demander une caution des parents.
Si le niveau de salaire minimum représente 3 fois le montant du loyer comme 900€ pour 300€ de loyer, cela est une bonne garantie.
Il ne faut pas objecter non plus que la CAF peut prendre en charge une bonne partie du loyer même si cela ne doit pas venir comme critère prioritaire.
En cas d’absence de garant physique qui se porte caution, VISALE peut prendre le relais pour un locataire entre 18 et 30 ans ayant ou non des revenus et au delà de 30 ans pour des salariés en cdi ou en promesse d’embauche (6 mois maximum pris en charge pour ce dernier cas).
– La troisième façon de se protéger des risques de loyers impayés est de demander une caution bancaire.
Cela représente plusieurs mois de loyers bloqués sur un compte spécifique dédié à cette effet que propose la banque pour venir couvrir ceux ci.
Il y a aussi cette possibilité dans certain cas notamment pour des étudiants étrangers ayant une situation assez aisés de se faire verser dès la signature du bail, l’équivalent de 9 ou 12 mois de loyers en une seule fois selon le contrat avec remise de quittance en échange.
Bien-sûr, on peut citer aussi la garantie de loyers impayés ou celle de veiller au choix de locataires ayant des ressources bien supérieures à 3 fois le loyer.
Toutefois, le premier cas s’avère plutôt restrictif en terme de choix de locataires et les fonds manquants n’adviennent pas de suite. Tandis qu’une personne qui a de bons revenus ne présage en rien qu’elle va payer son loyer et peut utiliser les règles pour contourner plusieurs mois ou années de dettes.
Afin de ne pas recourir à la justice et de faire partie des bailleurs qui multiplient les opérations, l’idéal reste la location meublée et/ou en saisonnier étudiante d’une personne de petites surfaces avec caution ou paiement à l’avance.
Ensuite rien empêche par exemple, de louer 9 mois en meublé à l’année et 2 mois et demi ou 3 en saisonnier.
Avec ce système, dépasser 12 mois de loyers est possible si le saisonnier commence tandis que le locataire du bail meublé étudiant de 9 mois quitte le logement avant la fin de son préavis d’un mois.
