Après ce premier article, Calculer son crédit immobilier pour connaître ses capacités d’emprunt actuelles et futures ainsi que celui là afin de réussir un investissement gagnant, nous allons nous pencher sur les méthodes de calculs des intérêts du prêt immobilier.
Si la banque propose par exemple, un prêt de 100 000€ à 2% d’intérêt nominal fixe et 0,5% d’assurance de prêt, des montants sont associés chaque mois au capital à rembourser et constituent la même mensualité.
Ces 2 taux sont négociables et peuvent être beaucoup plus faibles.
– Pour le calcul du taux d’intérêt, il est dégressif avec le temps ce qui veut dire que l’on rembourse beaucoup plus au début et de moins en moins chaque mois.
Il faut d’abord commencer par pondérer le taux sur 12 mois ce qui revient à diviser 2% par 12.
▪ 2%= 0.02
▪ 0.02/12= 0.0016
▪ 0.0016×100 000€= 166.66€ le premier mois.
Si vous regardez votre tableau d’amortissement, vous obtenez avec ce calcul, le chiffre qui est noté dessus en fonction du montant emprunté au départ et ensuite de celui restant dû.
Ce qui veut dire que si le capital emprunté à rembourser reste toujours le même à la fin qu’au début (toujours 100 000€), il est lissé du plus faible au plus élevé en fonction des intérêts qui eux évoluent à la baisse chaque mois.
Plus le crédit se paie et augmente en mensualités de remboursement de capital (même s’il demeure identique à la fin) et plus le montant des intérêts lui baissent au fil du temps ce qui augmente progressivement sa capacité d’emprunt future.
Quand il y a plus que 50 000€ de capital alors le montant d’intérêts s’élève à 83.33€ avec le même calcul qu’au dessus.
S’il est important de connaître le montant des intérêts à payer, c’est surtout de façon annuel et quand on se pose la question du choix du mode d’imposition le plus avantageux.
Dès lors que les calculs de rentabilité dégagent un cashflow positif, il faut savoir si en mode d’imposition au réel (meublé ou non) et au regard des autres charges à déduire cela dépasse les 30% d’abattement en micro foncier en non meublé ou 50% sur du meublé micro bic et durant 3 ans minimum.
Ensuite, si la déduction des frais réels ne dépasse plus 50, 30 voire 71% en saisonnier, il s’avère plus judicieux de repasser en mode d’imposition classique.
Il reste simple d’effectuer ses calculs ou se faire aider par un expert comptable surtout dans le cas du meublé au réel avec des amortissements à déduire qui s’y rajoutent.
– Le calcul de la cotisation groupe et frais (déductible au réel) en cas de décès ou invalidité reste sur un montant identique chaque mois et en fonction du capital emprunté de départ.
Heureusement, il diminue en cas de remboursement anticipé au même titre que le capital et les intérêts.
Cette assurance est aussi négociable et représente un pourcentage faible du montant initial. Plus celui ci s’avère important et plus la cotisation l’est aussi. L’âge et l’état de santé font aussi partie des critères de barème pris en compte d’où l’importance d’investir jeune et de ne pas fumer…
Pour une assurance à 0.5% avec 100 000€ emprunté cela donne:
▪ 100 000×0,5%= 500€
▪ 500/12= 41.66€
Cela signifie qu’en plus des 100 000€ à rembourser et des intérêts dégressifs mensuels, s’y ajoute 41,66€ par mois à payer.
S’il s’agit d’un prêt sur 20 ans ou 240 mensualités cela donne presque 10 000€.
Donc sur chaque mensualité, il y a le capital restant dû qui augmente, l’intérêt qui diminue et l’assurance groupe et frais qui reste fixe.
Il faut savoir que si vous êtes investisseur, vous allez payer très peu cher l’assurance groupe et le choix de la banque reste souvent décisif. Un courtier peut vous aider pour cela.
Le crédit est un puissant levier que les gens riches savent utiliser à leur avantage.
Pendant que d’autres personnes se plaignent et vont manifester leur colère dans la rue, en coulisse des gens avisés s’enrichissent toujours plus et accroissent leur liberté et indépendance financière.
Ils agissent souvent en souris, aiment laisser les débats aux autres et la politique aux incapables car n’ont pas le temps de jouer des coudes et d’adopter une mentalité de compétition.
L’investisseur intelligent voit l’argent comme une création et le système financier comme un jeu du Monopoly où un locataire d’un T3 loue à un autre un T2 qui loue lui même un T1 et peut aussi racheter ou revendre afin de progresser plus vite.
Pour y arriver, il compte sur des partenaires.
Et une fois que cette banque vous a ouverte ses portes à vous de faire en sorte de la fidéliser 😊.
